凑万元还贷也好，%的房贷利率，也要提前还？

潮新闻客户端记者吴恩慧

目前，国内多地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低。以杭州为例，当前各大银行陆续执行首套房最低房贷利率3.25%，二套房最低房贷利率3.35%。不过，更早前购房客户的存量房贷利率仍维持在4%以上。相比于新发放房贷的利率，二者之间的差距拉大，在此背景下，不少购房市民选择提前还贷。

与此很多人都在打听：存量房贷利率什么时候能迎来一波调降？

图片来源：视觉中国

3.25%的房贷利率

也要提前还贷

6月20日刚放贷、7月1日第一次还款，王女士却已经在计划凑钱提前还贷了。

去年年底，新杭州人王女士和先生在之江板块买了一个红盘住宅，房子面积104平方米，总价400万元，还花29万元买了一个车位。

这是王女士和老公在杭州的首套房，他们付了四成首付，当时的房贷利率是4%，在5月底人民银行浙江省分行发布《浙江省调整优化个人住房贷款政策》后，王女士的房贷利率又享受到低至3.25%。

“这个优化政策真的太好了，凑万元还贷也好，%的房贷利率，也要提前还？我仔细算过的，从4%降到3.25%，我们可以少还将近18万元的利息。”王女士告诉记者，她选了等额本金还款方式，现在贷款每月还13000多元，后面每个月还款额逐月减少。

尽管利率已经低至3.25%，王女士仍然觉得压力不小，“现在也没有好的投资方向，大多数银行已经没有3%以上的保本保息产品，我和老公都觉得，手里有闲钱，还是早点还房贷好，能省钱就是最好的理财。”王女士已经和老公计划过两个月先凑10万元去还房贷，后面有闲钱了，继续一笔一笔地提前还。

图为王女士每月房贷还款金额，受访者供图

多家银行人士透露：

提前还贷的客户还是很多

记者发现，提前还贷并非个例。“特别是存量房贷客户、存量二套房客户，很多都在提前还贷。”杭州一家股份制银行负责人告诉潮新闻记者，“今天早上就有两个客户来咨询提前还款的。”

杭州的刘女士今年已经提前还贷两次。“春节时还了25万，这个月刚还了20万，今年年底还有一笔35万元的理财钱到期，我也打算拿来还房贷。”刘女士告诉记者，她是存量房贷客户，虽然已经下调过利率，但当前她的房贷利率依然高达4.2%，“这个利率远远高于现在新发房贷利率，也远远高于理财利息，所以必须提前还掉。”

图为刘女士的房贷，受访者供图

杭州一家国有银行的信贷经理告诉记者，目前提前还房贷的客户还是比较多的。但他也进一步告诉记者，“2022年末至2023年上半年曾出现过一波提前还贷潮，我个人认为，本轮提前还贷难以形成之前这样的大规模还贷潮，现在提前还贷也不用像上一波那样要排队。”

杭州一家上市股份制银行的客户经理告诉记者，“存量房贷客户一是觉得他们之前的利率太高，不划算，二是没有更好的投资渠道，因此确实有这样一批客户提前还房贷，现在还款体验还可以，手机就可以预约还款。”

“目前提前还房贷的客户确实不少，我的建议是：可以适当还一部分，但公积金贷款部分可以选择不要还掉，每个月直接划转，不用自己掏钱。另外，大家在提前还房贷的可以匀一部分资金做长期对冲账户，一方面抵御通胀，另一方面，始终保证自己的现金流。”杭州一家股份银行私行部资深人士建议。

专家建议应适当降低存量二套房贷利率

本月，国泰君安发布研报，以居民早偿率（指借款人在规定借款期限内提前还款的比例）进行测算，得出居民近期提前还贷行为明显增多的结论。该研报称，2017年以后，早偿率基本在20%左右波动，但2024年2月以来加速上行，4月达到37%的历史高位。国泰君安认为，2023年10月以来，存款利率调降、大额存单停售、禁止手工补息等调整加剧了高收益资产荒，叠加房贷利差扩大等因素，驱动此轮提前还贷。

在近日的采访中，多位存量房贷市民都向记者透露，五月份楼市新政出台了一系列利好，他们希望有新的政策来推动存量房贷利率下调。

那么在当前情况下，存量房贷利率会迎来一波调降吗？

杭州多家国有大行、股份制银行人士普遍认为：短期内银行主动调存量房贷利率可能性不大。

“房贷是银行的优质资产，存量房贷利率下调，就是降低银行利润，短期内会对银行净息差可能构成一定压力。目前我们还没有接到监管部门关于调降存量房贷的通知，银行短期内也不大可能主动下调。”杭州一家股份制银行支行负责人告诉记者。

招联首席研究员董希淼接受记者采访时表示：2024年一季度商业银行净息差为1.54%，首次跌破1.6%关口，较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点。

“从上市银行一季度年报看，上市银行净息差普遍出现下滑。在这种情况下，商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足，空间不大。”董希淼认为，下一步，应加快落实并继续采取坚决有力的措施，稳定居民住房消费预期，促进房地产市场尽快回到平稳发展的轨道上来。住房信贷政策方面，应引导商业银行适当降低存量二套房贷利率。

“近期由于首套房利率下调，金融市场波动加大，提前还贷的讨论再度升温。但整体看，从目前理财收益、存款利率下降，为避免新旧存量房贷利差过度扩大，存量房贷利率存在下调压力。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华接受记者采访时表示，存量房贷下调需要考量多方面影响，除了关注净息差，还要考虑市场提前还房贷情况、房地产市场复苏情况、其他金融产品投资机会等。他进一步指出，银行调降存量房贷利率，实际是增大房地产支持政策，提振楼市复苏信心，如果楼市复苏，银行可以量补价，经济复苏加快也有助于改善银行的资产质量与盈利。

“转载请注明出处”