全国土地市场半年报：城土地成交规模降三成冷热分化显著

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一、土地成交规模下降，一二线城市涉宅成交楼面价上行

1、上半年，重点65城土地成交规模同比下降近三成

上半年，在住建部建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制背景下，国土资源部要求库存去化周期36个月以上的城市停止供地，18到36个月减少供地，18个月以下的城市增加供地，以调整高库存城市的供需关系。全国整体土地成交规模下降显著。

根据安居客监测数据显示，2024年上半年，全国重点65城土地成交规模下降显著，总计成交各类土地3187宗，总规划建面23586.8万平方米，成交规模同比下降29%，环比下降49%。受房价下行去化放缓的影响，多地政府收缩土地供应规模，上半年涉宅用地成交清淡。重点65城涉宅用地累计成交576宗，总规划建面4705.4万平方米，成交规模同比下降38%，环比下降71%。

分城市能级来看，一线城市的土地成交宗数同比降幅最大，达到22%，二线城市同比下降11%，降幅相对较小。涉宅用地方面，一线和二线城市土地成交宗数同比降幅达到41%、35%，而三四线城市涉宅用地成交宗数环比降幅达到70%。

从成交结构来看，上半年涉宅用地成交占比降幅显著。从规划建面规模来看，过往占比在三成左右，而今年上半年成交建面占比仅19%；较去年同期下降2%，而较去年下半年下降15%。但涉宅用地的出让金额占比降幅相对较小，过往占比八成左右，今年上半年成交金额占比仍达到75%。由于土地市场降温，各城市增加优质核心地块出让，导致出让金额的降幅有限。

2、城市分化，一二线城市涉宅成交楼面价环比上行

2024年上半年，全国重点65城成交土地平均楼面价降至2388元/平米，同比降幅约15%。溢价率较去年同期下降2.2%，维持在相对低位。其中，涉宅用地成交楼面价同比下降10%，但环比上涨约13%，达到8998元/平米，溢价率回落至4.6%。

分城市能级来看，不同能级城市之间仍呈现出冷热分化的格局。一线和二线城市涉宅用地成交楼面价保持上涨趋势，其中，一线城市涉宅用地成交楼面价达到29514元/㎡，全国土地市场半年报：城土地成交规模降三成冷热分化显著同比上涨13%，环比上涨28%。

三四线城市的涉宅用地成交楼面价则处于下跌趋势，同比下降15%。

溢价率方面，上半年各能级城市较去年同期均呈现小幅回落，但二线城市由于上半年部分地块刷新“地王”记录，如宁波、苏州、厦门、合肥等热点二线城市核心区域均有低密优质地块出让，带动溢价率回升。整体来看，一线城市土地市场仍能保持一定的热度和稳定性。二线城市则由于部分核心板块标杆地块的出让带动价格回升，库存量高企的三四线城市土地市场表现较冷。

3、一二线城市涉宅流拍率保持在相对低位

上半年，全国重点65城涉宅用地流拍95宗，流拍率达到14.2%。

今年整体土地供应规模收缩，城市土拍节奏放缓，导致土地流拍宗数下降。由于房企拿地趋于谨慎，出现遇冷地块的情况下，城市多选择取消、中止交易，导致流拍率保持相对低位。

但城市之间分化显著。一线城市土地供应相对稳健，核心区域供地增加，整体流拍率维持在低位。二线城市内部冷热不均，上半年由于部分优质标杆地块的出让带动，市场热度有所回升，但非核心区域地块时现流拍。三四线城市土地市场相对较冷，整体流拍率仍持续在20%左右，但较往年同期也呈下降趋势。

二、核心24城土地市场两级分化，地方国企拿地规模过半

1、上半年，核心24城土地市场热度触底回升

今年春节后，全国核心24城土地市场热度指数呈现触底回升态势。3到4月，由于部分核心一二线城市一些优质核心区域地块的出让，尤其，宁波、苏州、厦门、合肥等热点城市”地王“再现，带动了土地市场热度指数持续上升，企业竞拍的信心和热度有所回暖。但由于市场仍面临去化压力，在库存高企的情况下，二季度房企拿地仍相对谨慎，土地市场热度指数呈现小幅回落态势。

上半年，中央及地方各城市出台一揽子政策保障房地产市场平稳健康发展，但诸多政策利好传导至土拍市场仍需要一定时间。预计，随着下半年市场情绪及去化的改善，土地市场热度有望稳中有升。

2、宅地成交规模同比下降38%，广深降幅较大

根据安居客监测数据显示，2024年上半年，核心24城总计成交各类土地1715宗，总规划建面13154.77万平方米，成交规模同比下降27%，环比下降46%。尤其，涉宅用地成交规模降幅更为显著。上半年涉宅用地累计成交332宗，总规划建面2927.84万平方米，成交规模同比下降38%，环比下降67%。

值得注意的一点，一线城市上半年土地供应大幅下降，总成交规划建筑面积同比下降44%，环比下降71%。其中，广州和深圳受楼市成交低迷影响，土地供应量大幅减少。上半年，广州只成交4宗宅地，而深圳仅成交1宗宅地。仅北京和上海仍能通过推出部分核心区域优质地块，保持一定土拍热度和吸引力。但是，在5.27“沪九条”出台后，虽然上海安居客找房热度指数持续升温，政策后的首场土拍，房企拿地整体仍趋于谨慎理性，热点地块与非热点地块热度分化显著。

3、冰火两重天，涉宅成交楼面价和溢价率走势分化

上半年，由于城市商品房去化速度及库存压力的差异，核心24城土地市场呈现冰火两重天的状态。

其中，12个城市上半年涉宅用地成交楼面价较2023年呈现上涨。厦门、苏州由于”地王“刷新历史楼面价，导致其上半年涉宅用地成交楼面价涨幅较大，均超过50%。一线城市中上海和广州的涉宅用地成交楼面价较去年涨幅达到21%、17%。二线城市中，合肥、无锡和长沙表现较好，上半年成交楼面价涨幅均超过10%。重庆、天津、武汉、南京及昆明等城市涉宅用地成交楼面价均呈显著下跌，跌幅均超过10%。

上半年，核心24城中涉宅用地溢价率超过5%的城市达到11个。为提高市场热度及企业拿地信心，部分二线城市均推出核心区域低密优质地块，进而推高了整体溢价率，如长沙、苏州及青岛等城市涉宅用地溢价率均超过10%。7个城市的溢价率在1%以内，涉宅用地基本以底价成交，包括深圳、济南、沈阳、无锡及长春等。

4、16城无流拍，流拍率相对较低

上半年，核心24城中16个城市未出现涉宅用地流拍现象，仅8个城市涉宅用地出现流拍，但流拍地块数量较少，整体流拍率维持在相对低位。究其原因，一方面，由于房地产市场下行，政府土地供应节奏放缓，为提振市场信心供应地块整体较为优质。另一方面，房企拿地较为谨慎，在市场意向较弱的情况下，政府选择取消、中止交易，如合肥、天津、南京等城市上半年取消多宗地块，导致流拍率整体相对低位。

5、上半年，地方国企拿地规模占比约55%

2024年上半年，核心24城总计出让成交332宗涉宅用地（剔除纯保障房地块），按照企业拿地规划建面来看，地方国企、央企、民企拿地比重分别为54.6%、15.4%、17.9%。

上半年，由于土地市场热度分化，部分城市城投托底的现象仍持续存在，进一步推高了地方国企平台拿地的比重。1月至6月，地方国企的拿地规模占比有持续提升的趋势。其中，上半年地方国企拿地规模占比超过60%的城市达到10个

，而长春、南京、武汉、郑州及济南等城市则主要依靠地方国企平台支撑土地市场热度。

面对新房市场的不确定性和资金压力，央企拿地规模占比较去年有所下降，央企拿地多聚焦一线城市布局优质地块。经过去年下半年民企拿地阶段性收缩之后，上半年，民企拿地的积极性及规模占比有小幅回升，部分实力较强民企的增加入场拿地，如滨江、龙湖、大华等。主要聚焦上海、杭州、成都等热点城市。

附：城市涉宅用地成交榜单