年中专家共话楼市：现状趋势挑战

2024年7月4日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2024房地产市场趋势报告会

”在北京召开。

总结上半年市场形势，预判下半年市场变化

上半年，全国新建商品房销售规模同比下降超20%，市场超预期调整。预计2024年下半年，在各项政策持续发力下，新房市场下行态势将有所放缓，但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。乐观预期下，各项政策将逐渐发挥效用，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲观预期下，全年降幅约18%。供应方面，新开工面积下行态势难改，房地产开发投资额在低基数效应显现下，下半年同比降幅或有收窄，但全年表现预计仍偏弱。

在此背景下，建议企业当下把握政策机遇，积极去库存，加大营销促回款；中长期顺应时代发展，“轻重并举”探索新发展模式，同时打造“好房子”，迎合购房者置业需求。

解析宏观经济形势及中国房地产行业发展契机

当前中国经济进入稳定增长阶段，但仍面临有效需求不足、企业经营困难等问题，未来经济增速可能会在稳定的基础上略有放缓，预计下半年经济在底部徘徊，建议财政政策适度加力，货币政策灵活适度，着力扩大需求，进一步优化房地产政策。

政策驱动下的新一轮房地产去库存：创新思路与实施进展

“去库存”已成为当前房地产政策的重心之一，国企收购已建成未售商品房用作保障房是当前政府主推的消化存量房产的模式，除此以外，预计地方已有实践经验的国企收旧换新、非住改住等模式也将继续同步推行。另外，盘活存量土地也是去化市场库存的重要措施，年中专家共话楼市：现状趋势挑战中央已经明确，对于闲置存量土地，可通过政府收回收购、市场流通转让、合理调整规划条件和设计要求等方式妥善处置盘活。

当下解决房地产问题需要“一揽子”政策协同发力，从4.30以来的新政方向来看，政策正在向多措并举解决房地产困境的方向推进。目前，政府收储未售新房、国企收旧换新等模式才刚开始，未来随着各城市大面积推广以及配套资金的落地落实，预计将对去库存、稳市场起到积极作用，将有利于加快房地产市场企稳恢复。

房地产企业构建发展新模式成效与突围路径

2024上半年，房企销售业绩出现二次探底，目前在筑底过程中，今年销售增速预计将呈现前低后高态势。分阵营看，百亿以上房企数量显著减少，各类房企销售额均大幅下降，典型房企销售目标完成率仅有四成；重点房企拿地金额下降幅度持续扩大，投资拿地强度企稳；房企融资总额同比下降，信用债发行下降超两成，信用债发行以央国企为主。目前，房企偿债仍有压力，新发规模无法覆盖到期余额。面对新的发展形势，房企积极探索新发展模式，采取轻重并举战略，开发业务聚焦，轻资产着重物业管理、代建等。目前，新发展模式已取得一定成效，经营性业务营收及盈利增长较快，占比均明显提升。面对目前的情况，我们将房企的突围路径归纳为“因企而异，扬长补短”。随着房企风险缓慢出清，新生力量也将乘势崛起，房地产行业将“辞旧迎新”。

从“瓦片经济”到“服务经济”：物业重塑房地产价值新坐标

开发企业已经告别高负债、高杠杆、高周转的发展模式，聚焦于“防风险 保民生 促消费”关键目标，开启了发展新模式。此背景下，房地产从传统的“瓦片经济”——侧重于物理空间的建设和销售，转向更加注重持续性收益与社区服务优化的“服务经济”。物业管理主导房地产“后服务市场”，随着房地产价值重心加速向产业链后端移动，物业管理将在地产新模式下彰显更大价值。

地产开发与物业管理构成了一个完整的居住生态系统，开发商建设好房子，物业企业提供好服务，两者缺一不可。地产与物业的深度协同在现代房地产行业中扮演着重要角色，它不仅关乎企业市场竞争力的塑造，更是响应消费者对高品质居住环境与个性化服务需求的必然选择。

洞察置业新需求，满足优质住房新期待

基于中指研究院连续开展的居民置业意愿调查、房地产客户满意度调查、企业定制置业需求调查等丰富的数据样本积累，本文对当前置业需求进行了数据描摹和特征总结。

整体来看，近期置业意愿仍处于信心修复期，但改善客群信心有所好转，近期市场成交恢复度也相对较好。在当前市场和政策形势下，商品房市场“改善”特征明显，置业需求呈现出品质诉求增强、保值诉求增强、得房率诉求增强、新技术新功能诉求增强、大户型诉求增强等特点。

需求变化、市场变化、政策变化等多因素共同推动住房产品加速升级。房企在下阶段应积极打造增量优质住房，同时加快消化滞销存量住房。第一，打造增量优质住房方面，可围绕提高得房率、优选好地段、打造新兴产品、专注改善型业态及户配、形象营造及推广渠道优化等维度进行提升。第二，积极消化滞销存量住房方面，建议针对未建项目积极争取更有利的规划条件，针对已建滞销项目适时调整价格提升流速，减少资金占用。

大地之上，何以湘江

湖南湘江新区是促进中部崛起、推进长江经济带建设的战略支点，2015年4月经国务院正式批复设立，是全国第12个、中部首个国家级新区。湖南湘江新区战略和区位优势明显，产业基础雄厚，并且创新要素富集，投资空间广阔。湖南湘江新区支持和鼓励优质房企在新区投资建设拿地，充分保障开发商的利润空间。

湖南湘江新区存量可开发的土地资源丰富，有位置优、指标优、配套优的“三优”地块可供开发企业选择。拿地前，会针对企业诉求，全力解决企业提出的问题。在拿地后，全力贯彻落实“用地清单制”，助力企业实现“项目从拿地到预售不超过150天”的目标。企业有疑惑，必有回应；企业有需求，必有所为。

“好房子”的中国铁建实践

行业发展的底层逻辑发生了变化，人们对住房的需求逐渐从“居者有其屋”升级到“居者优其屋”。

中国铁建品牌主张是致力于“关爱人与自然的建筑艺术品”，现在是要“做中国最具价值的美好生活服务商”。站在一个开发商的视角，对于“好房子”的定义就是把房子真正当作一件商品去对待：

一是产品的使用功能，满足居住的需要，回归其作为商品的使用价值属性；

二是产品物理空间，它的外观要足够漂亮，能成为城市的界面，代表城市的形象；

三是要有很好的服务，让人住得很舒服，要营造出回到家的松弛感；

四是满足心理需要，好的房子不仅是生活居住的环境，也是某种身份和地位的象征。

中国铁建地产营销上由预期改为展示，由预售向现房销售转变，推行销售场景化，并在此基础上探索“产品内容” “运营服务”的新路子。

保租房发展历程和有巢实践

租赁住房一方面体现大国民生，一方面有广阔市场。大国民生体现在践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保大城市外来新市民、青年人能进得来、留得下、住得安、能成业。相信在未来的发展过程中，租赁住房行业会持续有利好政策支持。租赁住房行业有广阔市场，行业处于大力发展阶段，前景广阔，而且有公募REITs配套保障，实现投资闭环。

从潜在发展机会而言，目前一是公募reits试点范围不断扩大，非居转保等有潜在机会。二是地方平台大量保租房的运营合作。

未来基于公募REITs上市平台，华润有巢将重点服务国家战略、拥抱保租房，通过Pre-REITs和公募REITs之间的资管循环，积极建设保租房业务，服务大国民生，践行住有所居。